Gratis de Kosten Koper Berekenen kan eenvoudig. Bij de aankoop van een huis komen veel kosten kijken. Naast de aankoopprijs zijn er ook bijkomende kosten, bekend als 'kosten koper'. Deze kosten kunnen een aanzienlijk bedrag vormen en hebben een invloed op het totale budget dat je nodig hebt om een woning te kopen.
In deze handleiding gaan we stap voor stap door het proces om kosten koper te berekenen voor 2024. We leggen uit wat kosten koper precies zijn, welke onderdelen erbij horen en hoe je ze kunt uitrekenen. Ook geven we tips om deze kosten mogelijk te verlagen. Zo krijg je een helder beeld van wat je kunt verwachten bij de aankoop van jouw droomhuis.
Wat zijn kosten koper?
Definitie van kosten koper
Kosten koper, vaak afgekort als k.k., zijn de extra kosten die je betaalt om eigenaar van een woning te worden. Deze kosten komen bovenop de aankoopprijs van het huis. Officieel vallen onder kosten koper de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte. In de praktijk worden echter vaak alle bijkomende kosten bij de aankoop van een woning als kosten koper beschouwd.
De term 'kosten koper' geeft aan dat de koper verantwoordelijk is voor het betalen van deze extra kosten. Dit is meestal het geval bij de aankoop van een bestaande woning. Als je een huis koopt, zie je vaak de afkorting k.k. achter de vraagprijs staan. Dit betekent dat je rekening moet houden met deze bijkomende kosten bovenop de aankoopprijs.
Gemiddeld percentage kosten koper
Het totale bedrag aan kosten koper varieert, maar ligt gemiddeld tussen de 4% en 6% van de woningwaarde. Dit percentage kan echter oplopen tot 8%, afhankelijk van verschillende factoren. Om een concreet voorbeeld te geven: stel dat je een huis koopt voor € 300.000 en de kosten koper bedragen 5%, dan moet je rekening houden met ongeveer € 15.000 aan extra kosten.
Het is belangrijk om te weten dat je de kosten koper meestal niet kunt meefinancieren in je hypotheek. In Nederland mag je namelijk maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Dit betekent dat je de kosten koper uit eigen middelen moet betalen, bijvoorbeeld uit je spaargeld.
Verschil tussen kosten koper en vrij op naam
Het tegenovergestelde van kosten koper is 'vrij op naam' (v.o.n.). Dit zie je vaak bij nieuwbouwwoningen. Bij vrij op naam neemt de verkoper bepaalde kosten voor zijn rekening. Dit heeft een invloed op de totale kosten die je als koper moet betalen.
Bij kosten koper betaal je als koper:
Overdrachtsbelasting (2% van de koopsom voor een bestaande woning als hoofdverblijf)
Notariskosten voor de leveringsakte
Kadasterkosten voor het inschrijven van de leveringsakte
Bij vrij op naam betaalt de verkoper:
Notariskosten voor de leveringsakte
Kadasterkosten voor het inschrijven van de leveringsakte
Bij vrij op naam is er geen overdrachtsbelasting van toepassing, maar wel BTW. Dit komt omdat nieuwbouwwoningen meestal vrij op naam worden verkocht.
Het is goed om te weten dat bij zowel kosten koper als vrij op naam, de koper altijd zelf verantwoordelijk blijft voor de kosten die te maken hebben met de financiering van de woning. Denk hierbij aan advieskosten voor een hypotheek, taxatiekosten en eventuele kosten voor een aankoopmakelaar.
Voor starters tussen de 18 en 35 jaar is er sinds 2021 een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting. Deze startersvrijstelling geldt voor woningen met een waarde tot maximaal € 510.000. Dit kan een aanzienlijke verlaging van de kosten koper betekenen voor deze groep kopers.
Onderdelen van kosten koper
Overdrachtsbelasting
Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je 2% overdrachtsbelasting als het je hoofdverblijf wordt. Als je de woning gaat verhuren, stijgt dit percentage naar 10,4% van de aankoopprijs. Goed nieuws voor starters tussen 18 en 35 jaar: zij komen in aanmerking voor een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting. Deze startersvrijstelling geldt voor woningen tot maximaal € 510.000,-.
Notariskosten
De notaris speelt een cruciale rol bij de overdracht van een woning. Je betaalt voor het opmaken van de leveringsakte, waarin de eigendomsoverdracht wordt vastgelegd. Daarnaast heb je notariskosten voor de hypotheekakte, waarin de afspraken tussen jou en de hypotheekverstrekker staan beschreven. De kosten kunnen variëren, dus het is slim om verschillende notarissen te vergelijken.
Makelaarskosten
Als je gebruikmaakt van een aankoopmakelaar, betaal je hiervoor makelaarscourtage. Dit is meestal een percentage van de uiteindelijke aankoopprijs, maar je kunt ook een vast bedrag afspreken. De courtage ligt gemiddeld tussen de 1 en 2 procent inclusief btw. Sommige makelaars werken met een vast tarief, waarbij je vooraf weet waar je aan toe bent. Het is belangrijk om goed af te spreken wat er precies bij de prijs is inbegrepen, zoals het aantal bezichtigingen.
Taxatiekosten
Voor het verkrijgen van een hypotheek is meestal een taxatierapport verplicht. De kosten hiervoor liggen doorgaans tussen de € 550 en € 1.000, afhankelijk van de tijd die de taxateur nodig heeft. Het kan lonen om offertes bij verschillende taxateurs op te vragen. Tegenwoordig werken veel taxateurs met een vast tarief, waarbij alle kosten zijn inbegrepen. Zo weet je van tevoren precies waar je aan toe bent.
Advies- en bemiddelingskosten
Voor het regelen van je hypotheek betaal je advies- en bemiddelingskosten aan een hypotheekadviseur. Deze kosten verschillen per organisatie, maar liggen gemiddeld rond de € 2.300,-. Soms wordt er gewerkt met een uurtarief, dat gemiddeld € 120,- bedraagt. Voor een nieuwe hypotheek is meestal 20 tot 25 uur nodig. Als starter heeft een adviseur vaak minder tijd nodig dan voor een doorstromer.
Het is mogelijk om deze kosten mee te nemen in je hypotheekbedrag, wat wordt verrekend met je maandlasten. Als je je hypotheek via een bank afsluit, kan dit voordeliger zijn dan een onafhankelijk adviseur. Het nadeel is dat de bank alleen haar eigen producten adviseert.
Voor mensen die geen advies willen, bestaat de optie van 'execution only'. Je betaalt dan alleen voor het bemiddelingsgedeelte, wat neerkomt op ongeveer € 895,-. Dit kan een flinke besparing opleveren, maar is niet voor iedereen geschikt. Bij complexe situaties, zoals voor zelfstandigen, is professioneel advies vaak toch aan te raden.
Kosten koper berekenen in 5 stappen
Om een duidelijk beeld te krijgen van de totale kosten bij de aankoop van een woning, is het belangrijk om de kosten koper nauwkeurig te berekenen. Hier volgt een stapsgewijze aanpak om dit te doen.
Bepaal de koopsom van de woning
De eerste stap is het vaststellen van de koopsom van de woning. Dit is het bedrag dat je met de verkoper bent overeengekomen. Het is belangrijk om te weten dat de koopsom de basis vormt voor het berekenen van verschillende onderdelen van de kosten koper.
Bereken de overdrachtsbelasting
De volgende stap heeft een invloed op het berekenen van de overdrachtsbelasting. Voor bestaande woningen bedraagt deze 2% van de koopsom als het je hoofdverblijf wordt. Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je een woning tot € 510.000? Dan kom je in aanmerking voor een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting. Let op: als je de woning gaat verhuren, stijgt het percentage naar 10,4% van de aankoopprijs.
Tel de notariskosten erbij op
Vervolgens moet je rekening houden met de notariskosten. Deze bestaan uit kosten voor het opmaken van de leveringsakte en de hypotheekakte. De notaris zorgt ook voor de inschrijving bij het Kadaster. De kosten kunnen variëren tussen notarissen, dus het is verstandig om verschillende offertes op te vragen.
Voeg makelaars- en taxatiekosten toe
Als je gebruikmaakt van een aankoopmakelaar, moet je de makelaarscourtage meenemen in je berekening. Dit is meestal een percentage van de koopsom, vaak tussen de 1 en 2 procent inclusief btw. Sommige makelaars werken met een vast tarief. Daarnaast heb je te maken met taxatiekosten. Een taxatierapport is vaak verplicht voor het verkrijgen van een hypotheek. De kosten hiervoor liggen doorgaans tussen de € 550 en € 1.000.
Reken advies- en bemiddelingskosten mee
Tot slot moet je de advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheek meenemen. Deze kosten betaal je aan een hypotheekadviseur voor het regelen van je hypotheek. De kosten kunnen variëren, maar liggen gemiddeld rond de € 2.300. Soms wordt er gewerkt met een uurtarief van gemiddeld € 120. Voor een nieuwe hypotheek is meestal 20 tot 25 uur nodig.
Het is belangrijk om te weten dat je sinds 2018 maximaal 100% van de woningwaarde mag lenen. Dit betekent dat je de kosten koper uit eigen middelen moet betalen. Houd er rekening mee dat een groot deel van de kosten koper aftrekbaar is van de belasting.
Door deze stappen te volgen, krijg je een goed beeld van de totale kosten koper bij de aankoop van een woning. Het is verstandig om deze kosten zorgvuldig te berekenen en mee te nemen in je totale budget. Zo voorkom je onaangename verrassingen en kun je een weloverwogen beslissing nemen bij de aankoop van je nieuwe huis.
Tips om kosten koper te verlagen
Vergelijk verschillende aanbieders
Om de kosten koper te verlagen, is het verstandig om verschillende aanbieders te vergelijken. Dit geldt voor makelaars, hypotheekadviseurs en notarissen. Door offertes op te vragen en diensten te vergelijken, kun je mogelijk een betere prijs-kwaliteitverhouding vinden. Het is belangrijk om niet alleen naar de prijs te kijken, maar ook naar de kwaliteit van de dienstverlening en de ervaringen van anderen.
Onderhandel over tarieven
Veel mensen weten niet dat er ruimte is om te onderhandelen over bepaalde kosten. Vooral bij de kosten voor hypotheekadvies is er vaak speelruimte. Schroom niet om te vragen naar mogelijke kortingen of aangepaste tarieven. Soms kun je een lagere prijs bedingen als je meerdere diensten afneemt bij dezelfde aanbieder.
Maak gebruik van startersvrijstellingen
Voor starters op de woningmarkt tussen 18 en 35 jaar is er goed nieuws. In 2024 geldt er een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningen tot € 510.000. Dit kan een aanzienlijke besparing opleveren. Om hiervan gebruik te maken, moet je aan enkele voorwaarden voldoen:
Je moet tussen de 18 en 35 jaar oud zijn op het moment van aankoop.
Je gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen.
Je mag eenmalig gebruikmaken van deze startersvrijstelling.
Het is belangrijk om de 'Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling' van de Belastingdienst in te vullen en mee te nemen naar de notaris. Als je deze vergeet, kun je binnen 6 weken na het betalen van de overdrachtsbelasting alsnog bezwaar indienen bij de Belastingdienst.
Overweeg een execution-only hypotheek
Een execution-only hypotheek kan een optie zijn om kosten te besparen. Bij deze vorm sluit je zelf een hypotheek af, zonder advies of bemiddeling. De kosten voor een standaard execution-only hypotheek voor starters bedragen ongeveer € 695, terwijl dit voor doorstromers en oversluiters rond de € 895 ligt.
Het is belangrijk om te weten dat deze optie niet voor iedereen geschikt is. Je moet voldoende kennis hebben over hypotheken om de juiste keuzes te kunnen maken. Bovendien moet je een wettelijk verplichte kennistest doen, opgesteld door de AFM, om te bepalen of je in aanmerking komt voor een execution-only hypotheek.
Houd er rekening mee dat je bij deze optie minder keuze hebt uit hypotheekaanbieders. Momenteel kun je bij ongeveer 14 banken zelf je hypotheek afsluiten, terwijl er meer dan 30 banken in de markt zijn. Het is dus mogelijk dat je een lager rentetarief misloopt bij één van de andere banken.
Door deze tips toe te passen, kun je mogelijk de kosten koper verlagen. Het is echter belangrijk om zorgvuldig af te wegen welke opties het beste bij jouw situatie passen. Soms kan het verstandig zijn om iets meer te betalen voor goede begeleiding, vooral als je voor het eerst een huis koopt. Een deskundige kan je helpen om kostbare fouten te voorkomen en zorgen voor een soepel verloop van het aankoopproces.
Conclusie
Het berekenen van kosten koper is een essentiële stap bij het kopen van een huis. Door de verschillende onderdelen zorgvuldig in kaart te brengen, krijg je een helder beeld van de totale kosten die bij de aankoop komen kijken. Dit helpt je om een weloverwogen beslissing te nemen en voorkomt onaangename verrassingen tijdens het koopproces.
Er zijn verschillende manieren om de kosten koper te verlagen, zoals het vergelijken van aanbieders, onderhandelen over tarieven en gebruik maken van startersvrijstellingen. Het is belangrijk om deze opties te overwegen, maar ook om de kwaliteit van dienstverlening niet uit het oog te verliezen. Door goed voorbereid te zijn en je te verdiepen in de verschillende aspecten van kosten koper, kun je met vertrouwen de stap zetten naar het kopen van je droomhuis.
